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重磅丨严禁认筹、预订款不得超首付、摇号全程公证!宁波对违规房

  面对房地产市场“层出不穷”的商品房销售乱象,宁波这次算是“下狠手”了。7月17日,当地又出台了进一步规范商品房行为有关事项的新规,针对预售前收取各类费用、楼盘“非公证”摇号等今年市场上普遍出现的不规范操作,一一作了明确规定。

  这也是继《宁波市住房和城乡建设局关于加强商品房销售机构管理的通知》《宁波市住房和城乡建设局关于进一步做好商品房买卖合同变更管理的通知》等新政后,宁波在严管商品房销售措施上的又一次“加码”。

  新规要求,未取得预售许可证的商品房项目,购房意向人可以在房地产开发企业登记购房意向,房地产开发企业也可以向已登记的购房意向人核实购房能力。但是,开发商或者指定的第三方销售企业,不得向意向用户收取认筹金、定金、预订款、茶水费、信息服务费等任何费用。

  商品房项目取得预售许可证后,房地产开发企业可以要求购房意向人证明购房能力或者向购房意向人收取预订款。房地产开发企业向购房意向人收取预订款的,应当与购房意向人书面约定预订条件、预订款额度、预订款退还等有关事项;预订款额度不得超过意向购买房屋以商业按揭方式支付房款所需的首付款额度。

  这里需特别指出的是,房企业应当在书面约定中向购房意向人明确预订款与定金的区别,以及预订款的退款条件。

  除此之外,开发商要求购房意向人以在银行冻结资金方式证明购房能力的,应当由购房意向人在双方认可的银行开立银行账户冻结资金,房地产开发企业不得要求购房意向人将资金存入企业或其指定的第三方银行账户;账户内资金冻结额度不得超过意向购买房屋以商业按揭方式支付房款所需的首付款额度。

  已登记的购房意向人数与预售房源套数比例达到或超过2:1时,房地产开发企业应当按照公开、透明原则制定并公示购房人选定方案。房地产开发企业采取摇号方式选定购房人的,应当聘请公证机构全程监督,就摇号过程和结果出具公证书,公证书应当在销售现场进行公示。

  房地产开发企业与已选定购房人签订定金协议的,应当按照规定公示商品房预定信息,商品房项目销售现场公示的预定信息应与宁波市房产交易信息服务网公示的预定信息一致。

  最后,购房意向人要撤回购房意向,或者未被选定为购房人的,购房意向人账户内已冻结资金应当自撤回购房意向或者购房人选定结果公示之日起3个工作日内解除冻结。依照规定或者约定应退还预订款的,房地产开发企业应当在7个工作日内将预订款全额退还购房意向人。

  如果,房地产开发企业违规收取或者指定第三方收取预售前的费用,又或违规要求购房意向人冻结资金,属地住建部门应当责令限期整改,暂缓受理该项目预售许可申请,情节严重的可依法追究法律责任。

  要是房企未按照规定退还预订款的,属地住建部门责令限期改正,情节严重的,暂停该商品房项目网签。房地产开发企业未按照规定公示预定信息,或者销售现场公示与宁波市房产交易信息服务网公示信息不一致的,属地住建部门责令限期整改,情节严重的记入房地产企业不良行为记录。

  《通知》也指出,属地住建部门要加强对房地产开发企业具体销售方案的指导以及营销行为的监管,及时处理信访、投诉、举报,对于查证属实的违规行为,依法依规严肃处理。

  据悉,该通知自公布之日起实施。在通知实施前已经收取的认筹金、定金、预订款、茶水费、信息服务费等费用,在本通知实施后仍未取得预售许可证的,房地产开发企业或其指定的第三方应当在7个工作日内全额退还购房意向人;本通知实施后,符合预订款退还条件而未退还的,应当自本通知实施之日起7个工作日内,全额退还购房意向人。

  根据日前宁波市住建局下发的《宁波市住房和城乡建设局关于加强商品房销售机构管理的通知》和《宁波市住房和城乡建设局关于进一步做好商品房买卖合同变更管理的通知》,遇到下述这些情况购房者有权退房:

  《宁波市住房和城乡建设局关于进一步做好商品房买卖合同变更管理的通知》,主要是针对商品房买卖合同变更及纠纷调处的有关事项进行了明确。

  该文件指出,房地产开发企业与购房者应当依法、依规、按照约定诚信履行商品房买卖合同,任何一方未经合同相对方同意不得擅自变更合同履行内容。只有当房地产开发企业与购房者协商一致的的情况下,才能对商品房买卖合同履行内容进行变更。

  第一,涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的,房地产开发企业应当及时以书面形式或者按照合同约定通知购房人。购房人有权在通知送达之日起合理时间或合同约定时间内,选择变更或解除合同。

  第二,商品房买卖合同签订后,房地产开发企业按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件,或者按照法定程序变更全装修住宅的室内装修工程施工图设计文件,可能影响该商品房质量或者使用功能的,房地产开发企业应当及时以书面形式或者按照合同约定通知购房人。购房人有权在通知送达之日起合理时间或者合同约定时间内选择变更合同或解除合同。

  文件另外还指出,房地产开发企业应诚信履行商品房买卖合同约定的各项义务,不得以格式条款形式免除自身主要责任,加重购房者责任或排除购房者主要权利。

  根据《宁波市住房和城乡建设局关于加强商品房销售机构管理的通知》要求,房地产开发企业自行销售商品房的,要求将全部销售人员信息录入宁波市房产市场监管服务平台(以下简称监管平台)开发企业库。该文件将于今年7月1日起实施。

  房地产开发企业委托房地产销售代理机构销售的,销售代理机构应当按照《宁波市房地产经纪机构备案管理办法》(甬建发〔2017〕26号)办理备案手续并取得备案证书。房地产开发企业自行销售的,销售人员应取得全国经纪人证、经纪人协理证或宁波市商品房销售服务卡(含宁波市房地产经纪从业人员服务卡);委托房地产销售代理机构销售的,销售人员应取得全国经纪人证、经纪人协理证或宁波市房地产经纪从业人员服务卡。

  《宁波市住房和城乡建设局关于加强商品房销售机构管理的通知》要求在房产销售现场醒目位置张贴商品房销售服务承诺书,并公示销售代理机构的备案证书及全部销售人员信息,接受监督。而且每个商品房项目的销售机构和人员信息,将通过宁波市房产交易信息服务网进行公示。

  从中可见,要求房地产开发企业及销售代理机构公示的内容分为三个部分,具体包括按要求张贴商品房销售服务承诺书;公示销售机构及人员信息;销售商品房的房地产开发企业和销售代理机构需取得销售人员从业资格。

  另外还要求,对未按要求张贴商品房销售服务承诺书、未公示销售机构及人员信息、未取得销售人员从业资格违规销售商品房的房地产开发企业和销售代理机构,将被责令限期整改,并记入信用记录。

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